ご購入

ここでは、ご購入の時の手順や注意点を説明します。買主さんは、エージェントへの手数料は払いません。売主が、両方のエージェントの手数料を払い、売主のエージェントの会社と買主のエージェントの会社がそれを分けるのです。エージェントは沢山いますが、信頼関係を築ける、良いエージェントを選びましょう。フリーペーパーや雑誌などに大きく広告を載せているエージェントは、一元ねらいです。中にはいいエージェントさんもいますが。また、忙しすぎるエージェントさんは、言うまでもなく、細かいところや、アフターケアまでは、きちんとやってくれません。私の知っている、良いエージェントさん達は、みんな紹介だけで仕事が十分に来るので、ほとんど広告を出さないのです。

1.　初回コンサルティング

エージェントに、ご希望の地域、価格帯、ご予算、ご希望のタイプ（一戸建て、タウンハウス、コンドミニアム）など、条件の詳細をエージェントにお知らせ下さい。また、重要なのは、何の目的で購入するか、です。投資ビザを取るため、家賃収入が欲しいため、日本での減価償却のため、など、ご自宅以外を購入される場合、色々な目的がありますが、目的に合ってない物件を買われてしまった方を何人か知っています。大きなお金のかかることですので、間違いのないようにしましょう。

また、ローンで買われる方は、仮審査をしておきましょう。銀行、ローンオフィサーなどもご紹介します。エージェントとの初回コンサルティングは、大変重要です。

2.　物件の見学

条件に合った物の中からいくつか選び、見学に行きましょう。オープンハウスをやっている場合は、エージェントが一緒でなくても、オープンハウスに行って、みることができます。

見るときに注意していただきたいことは、変える事ができない部分を気に入るかどうか、です。じゅうたんをフロアーに替えたり、インテリアや家具などは、変えることができますが、間取り、景色、広さ、パーキングなどは、変えることができません。また、管理費や税金などの費用も確認しておきましょう。

3.　オファーを入れる

買いたい物が決まりましたら、購入希望価格（オファープライス）や、買い方（ローン；キャッシュ）、クローズの日やセールに含まれる物などを記入した、オファーを用意しますので、それにサインをした後、売主にオファーを渡します。オファーは、合意の後、法的効力を持つ購入契約書となります。

4.　エスクロー開設

売主との合意が出来ましたら、エスクローをオープンします。エスクローは、売主と買主の中立的な立場に立って、契約を進めてくれる、政府が認定した第三者機関です。買主は、手付金(普通は1000ドル）を、エスクロー口座に入金します。

登記までは通常、３０日～６０日かかります。その間、買主側は、建物検査、売主の内容開示書、コンドドキュメント、シロアリ検査、名義のレポートなど、順を追って、その物件について、詳しく調べていきます。私は、タイムライン（エスクロー中のスケジュール表）を作成します。クライアントである買主に、何をいつまでにしなければならないか、それぞれの期日を確認していただきます。エスクロー中は、タイムラインに沿って契約を進めていくことが大変重要です。

万が一、キャンセルしたい場合は、できれば、建物検査の期間中（通常は合意してから２週間ぐらい）に、キャンセルすると、手付金も失わずにすみます。

5.　エスクロー中にすること

ローンの場合は、時間がかかりますので、必要な書類など早めにローンオフィサーに送って、滞りなく進めていきましょう。

内容開示書は、合意をしたら、通常すぐに売主から手渡されます。そこには、売主が知っている、その物件についての全てのことが書かれてあります。これは、売主本人が記入することが義務づけられており、売主のエージェントが代筆することはできません。その内容に、どうしても許せない事（例えば、殺人事件があったなど）があれば、それを理由にキャンセルすることができます。

建物検査（J-1)では、必ず検査官が不具合を見つけます。それについてどうするかは、エージェントと相談しましょう。簡単な修理でしたら、売主に依頼することもできますが、クレジットで修理代をもらって、自分で信頼できる人を雇って修理をするのも一つの方法です。売主に頼むと、なるべくお金をかけずにやろうとしますので、きちんと直したい、電気系統や、水道関係は、クレジットをもらって修理をした方がいいでしょう。建物検査でも、その内容が気に入らなかった場合は、キャンセルできます。それ以外の理由でキャンセルする場合でも、やはりこのJ-1を使ってキャンセルするのが一番無難な方法です。建物検査で修理やクレジットなどの合意が出来たら、追加の手付金を払います。

コンドドキュメントは、コンドミニアム、タウンハウスだけでなく、一軒家でも、道路やリクレーション施設などの共有部分がある場合、コンドミニアムになっていいます。その場合は、このドキュメントをもらいます。このドキュメントには、このプロジェクトに関する、全てのことが書かれています。このコンドドキュメントで気をつけていただきたいことは、最近のオーナー組合の会議でどのような事が話し合われているか、また、予算はどうなっているのか？大きな修理などが予定されていないか、訴訟はあるかないか、あったら、どんな訴訟か？ハウスルールはどうなっているのか？などを、エージェントと一緒に読んでください。近々大きな改修が予定されている場合で、修繕積立金が十分でない場合は、スペシャル・アセスメントとなって、各オーナーに大きな負担がかかってくることがありますので、要注意です。不明な点がある場合は、必ずオーナー組合や管理会社に問い合わせてもらってクリアにしておきましょう。

シロアリ検査もハワイでは大変重要です。シロアリ検査官は普通は、買主側が選び、検査代は、売主側が払うのが普通です。役に立たないシロアリ検査官は沢山いますので、エージェントに良い検査官を選んでもらって下さい。シロアリについては、コチラ。おすすめシロアリ検査官はコチラ。

最後、登記の３日～1週間ぐらい前に、ファイナル・ウォーク・スルー（最終点検）にエージェントと一緒に行きましょう。その時に、売主が約束どおりに掃除や修理をしてくれたかどうか、などを点検します。もしも、約束した修理や掃除がきちんとされていない場合は、買主は売主側に、150％の修理代、あるいは掃除代を請求することができます。

6.　公証

最終点検の後、権利書など、登記に必要な書類に公証を行います。通常は、エスクロー・オフィスか、ローンを借りた銀行などで、公証を行います。その時に、ステートメントにも目を通して、払い込んだ手付金や、その他の費用なども、間違いがないか確認しましょう。私はお客様がハワイで公証を受けられる場合は、必ず立ち会うようにしています。

公証は、日本でも受けられます。アメリカ大使館や領事館、公証役場などで、受けていただけますが、公証役場によっては、英文書類やアメリカの不動産登記書類の交渉に慣れていない公証人もいますので、ご注意下さい。東京でしたら、霞ヶ関や赤坂の公証役場でしたら問題はないと思います。大阪では難波の公証役場ですと間違いがありません。

公証を受けた後は、その他の書類と一緒に速達でハワイのエスクロー会社に書類を送り返してください。早い時は２日でつく時もありますが、週末をはさむと時間がかかります。

7.　残金支払い

残金や頭金などの支払いは、公証の時にキャッシャーズ・チェックを持参、あるいは、送金などをしておきます。送金の場合は、クローズの日に間に合うように手続きをして下さい。

8.　登記

登記をしたら、その日に鍵をお渡しします。めでたく、物件のオーナー様となられます！

9.　購入後

ご購入の日で、私の本当の仕事は終わりますが、アフターケアをサービスでさせていただいています。管理費、光熱費などの自動払いの申し込み、会計士さんや弁護士さんの紹介、貸し出す場合は、レンタル管理会社の紹介、家具や電化製品の買い物や配送、税金のこと、名義のこと、保険のこと、改装のこと、修理のこと、どんなことでも、分からないことや、ヘルプが必要な場合は、何でもご相談下さい。

ハワイでのご売却・ご購入をお考えの方は、私、プエルト・カヨにご連絡ください。私の仕事に100％満足していただけることをお約束いたします。

電話　808-554-2656

Ｅメール　kayo.puerto@yahoo.com