How Crazy is Market?

今年は元旦からオファーを二つ書いて、その後も色々な案件が入ってきたりして忙しくしていました。二つとも、行けそうです！

最近は、友人とリタイアについて話す事も多いのですが、もうそういう年なのですね。何人かの友人は、ハワイは物価が高すぎるので、老後は日本に帰るという人もいました。アメリカ人だと、お金のある人はハワイ、そこまでない人は、コスタリカあたりでしょうか。

物価はまだまだ上がりそうですが、何と言っても一番値上がりしているのが不動産です。これは間違いありません。食用油が、この何年かで1ドルぐらい値上がりしたとか、ミルクの値段が上がったとか、野菜がまた高くなったとか、色々と値上がりしていますが、何ドルか、の世界。反面、不動産は、10年で2倍になって行っています。

物件によっては、1年で10万ドルも上がった物もあります。買主のお手伝いが多い私としては、なるべく値上がりはして欲しくないのですが、異常な値段になってしまっています。

最近、取引の多い、アラモアナホテルは、最初の値段は10万ドルほどでした。12、3年ほど前の話です。今は、スタジオタイプで、20万ドル弱～30万ドル強、という値段になっています。

一戸建てだと、ホノルルでは土地のバリューだけでも80万ドルというのがざらにあります。もう、クレージーとしかいいようがありません。

完全な売り手市場のハワイでは、一つの売り物件に、オファーが殺到する事も珍しくありません。一度、私のクライアントがオファーを入れようとした時の話しです。

売主のエージェントに、いつものようにまずオファーの状況を聞きました。もうオファーは来ていますか？と。。。。返ってきた答えにびっくりです。

売主のエージェント「もうオファーがすごい沢山来て、困っています。今から売主と、どのオファーを取るか話しをするところです」

私「私のクライアントもオファーを出したいので少し待ってくれませんか？」

売主のエージェント「もうすでに、売り出し価格以上のいいオファーが沢山来ているので、もう要りません」

私「とてもいいオファーですよ。何とか待ってくれませんか？」

売主のエージェント「オファーが来てしまったら、いちいち返事をしなければならないので、大変なんです。お願いですから、オファーを持って来ないでください」

私「・・・・・・・・」

この物件だったら、おそらくすでにオファーは来ているだろうと、予想はしていましたが、ここまでとは！！

何度も言いますが、本当に買いたい物件があったら、あまり交渉をしようとすると、買い逃してしまいますよ。

と言っても、交渉が全くできないわけではありません。今契約中の取引は、売値から7万5千ドルも低いオファーを出して、そこから交渉を始め、結局5万ドルも低い値段で売主に合意してもらいました！物件によっては、交渉可能です。その辺りは、私はよく分かっていますので、交渉できる物は出来る限りの交渉をしますよ！

私は駆け込み寺？

私のところには、他のエージェントで失敗したお客様がよく来るんですが、先週も、購入とレンタル管理を他のエージェントで失敗された方が来ました。この方は、２年ぐらい前に節税用の物件を買われたお客様からの紹介です。

すごく大きな会社で、日本にも支店がある、しかもレンタル管理もやりますよ、という大きな広告を出している会社なので、安心してそこで買ったそうです。ところが、買ったあとは、ほったらかしにされて、レンタル（バケーションレンタル）の方も、ほとんど貸し出しておらず、大赤字。それで、私に以前のお客様から連絡があり、紹介されました。新しい管理会社への移行をお手伝いしましたところ、もう一つハワイに物件を買いたいとのことです。

前回のブログ記事に書いたお客様も、他のエージェントで失敗しそうになった方。一度お仕事をさせていただいたら、どのお客様もずっと私を信頼して売買のときには声をかけてくれますし、ずっと私を使っていただけるという自信はあります。ただ、自分ができることを一生懸命やるだけのことなのですが。。。

お客様からお預かりしている老猫モカさん。お庭が大好きです。

 

ハワイの固定資産税について

お盆休暇、ということでしょうか？けっこう日本からお客様がいらして、毎日、ミーティングやショーイングで忙しくしていました。

昨日は久しぶりのお休み、と思って、朝から洗濯したりお掃除したりしていたところ、夕方またショーイングが入りました。

ショーイングの後、5時半でしたが、急いでサーフィンに行きました。波は小さかったけれど、きれいな波で人も少なく、楽しめました。

さて、ハワイの物件のオーナーになられた方は、ハワイ州の固定資産税の請求書が届いていると思いますが、年に二回の支払いになります。ＭＬＳに乗っているTax Monthly は、月額にした場合の金額です。

2017年の1期目の締め切りが、8月20日になります。これは、2017年の7月1日～2017年の12月31日までの分です。

2017年の2期目の締め切りが2018年の2月20日になります。これは、2018年の1月1日～2018年の6月30日までの分になります。

毎年、税金評価額は少し下がったり、少し上がったりと、変わりますが、評価額が出るのは、7月のはじめぐらいで、出たらすぐに請求書が行くようになっています。

物件を買われてから最初の固定資産税の請求書は、たまに来ない場合があります。たとえ請求書が来なくても、もし支払いが遅れたら、遅延料金を請求されますので、ご注意下さい。私の方からは、最近、物件を買われたお客様には、税金の支払い期日のお知らせをしておきました。

エスクロー時に、税金を前もって払っておくようにリクエストをすることもできますが、評価額がまだ出ていない場合は、払っておくことができません。例えば、2018年の5月か6月ぐらいに物件を買った場合、2018年の1期目の税金を払っておきたくても、まだ評価額が出ていないので、払えないのです。

それから、今後、居住用の固定資産税も、オーナーが住んでるかどうかによって税率が変わるそうです。オーナー居住の場合は、今までどおり、0.35％ですが、長期レンタルなどの投資で、オーナーが住んでいない場合は、0.45％に変わるそうです。

オーナー・エクゼンプション（Owner’s Exemption)をやっておかないと、投資物件と判断されて高い税率にされてしまう可能性がありますので、自分でお持ちの物件に居住されている場合は、必ず、Exemption をしておきましょう。また、商業物件、投資物件、バケーションレンタルやホテル物件を買って、そこに居住する場合は、前のままの税率になっている場合がありますので、Exemption をしておくことをおすすめします。締め切りは9月30日です。これをすぎると、次の年まで待たなければならなくなりますので、ご注意ください。

Exemptionというのは、オーナー居住の方だけの特権で、税金評価額を低くしてくれます。通常は80000ドルの控除になりますが、65歳をすぎると、120000ドルの控除があります。

1ミリオンを超える評価額の物件ですと、Exemption をしていない場合は、Residential A というさらに高い税金となりますので、オーナー居住の場合は、必ず、Exemptionをされて下さい。値上がりの激しいハワイでは、評価額が1ミリオンを超えてしまうこともよくあります。

Residential A についてはまた次の機会に記事を書きたいと思います。Exemption や、住所変更、税金の支払いもすべてホノルルのタックスオフィスのサイトから出来ますので、ご活用ください。

https://www.realpropertyhonolulu.com/

また、ご自分のTMK や、やり方が分からない場合など、お知らせ下さい。お手伝いいたします。

夕方、海から上がったら、こんなきれいな空の色に。

 

 

不思議な出来事

先日、不思議な出来事がありました。

今月のはじめに日本から来られたクライアントと物件の見学にまわり、終わってハレクラニホテルまで送り届けたあと、「サングラスを失くした」とお電話をいただきました。

多分、見てまわったコンドミニアムに忘れてきた、もしもそこになかったら、私の車の中に忘れてきたかも知れない、とのことでしたので、見せてくれた売主側のエージェント全てに連絡を取って、サングラスを探してもらったのですが、どこにも見当たらない、とのこと。

私の車の中も、シートの下も点検したのですが、ありませんでした。

そのサングラスはお気に入り、ということでしたので、残念でしたが仕方がありません。

ところが、一昨日、車の後ろの座席の足元に、サングラスがあるのを見つけました。あの後、他のお客様を乗せる機会があったので、2回ほど車を大掃除しました。もちろん、シートの下も後ろの座席も。それでも出てこなかったのに、まるで誰かがそこに置いたような感じで、ちゃんと折りたたんで、きちんと置いてあったのです！早速、東京にいるクライアントにお電話で伝えました。それにしても、不思議なことがあるものです。

一昨日は、今月初めてサーフィンに行きました。今月は忙しくてなかなか行けませんでしたので、3週間近く行っていませんでした。波がよかったのは知っています。ショーイングに行ったのはほとんどが、オーシャンビューのところだったので。

まだサーフィンできるのかな？と心配だったのですが、両隣、激混みだったけど、私のお気に入りのポイントは一人もいなかったので、沢山乗れたし、波もよかったです。

ハワイではシャワーの花が咲き乱れています。今は、ちょうどモンキーポッドのピンクの花も満開で、とてもきれいですよ。

 

最近の不動産市場

先週、久しぶりにゴールドコーストのショーイングに行ったのですが、行く前に色々調べてみて、びっくり。

何年売りに出していても売れなかった物件がいくつも売れていました。もう少し値段を下げないと売れないのではないかと思っていたいくつかの物件が、売り出し価格に近い値段で売れています。2Ｍ弱～3Ｍぐらいまでの物件です。ゴールドコーストにはいくつかのコンドがありますが、ほとんどが1960年前後の古い建物。それにほとんどが、まだＣｏｏｐのままです。

Ｃｏｏｐというのは、コンドミニアムという所有形態がまだない頃、一般的だった所有形態で、各ユニットのオーナーが株主となり、一つのコンドミニアムタワーが一つの株式会社になっているような所有の仕方になります。ゴールドコーストではありませんが、いくつか取引を手がけたことがあります。

ゴールドコーストのＣｏｏｐの建物は、物によっては古いままのルールで運営している所も多々あり、クライアントの条件に合うものは少なかったです。例えば、オーナーになってから最初の１年間は貸し出してはいけない、とか、オーナーになるには株主会議の投票で多数決を取らなければならない、など分けの分からないルールがあったりします。

最近は、一戸建ては値段が高くなりすぎたせいか、コンドがとてもよく売れています。投資や別荘など、オーナー居住ではない場合は、やはりメンテの楽なコンドがおすすめです。

４月の統計では、コンドミニアムの中間価格が過去最高になりました。しかも売りに出してからたったの１５日で買主が決まるという、極端な売り手市場。

日本の方で、投資兼別荘として使えるもの、リッツやトランプなどのホテルコンド以外でバケーションレンタルとして貸し出せる物は、ワイキキにいくつかおすすめ物件がありますが、それらはすごく値上がりをしています。ワイキキバンヤンがどれほど値上がりしたか、皆さんご存知だと思います。

少し前まで沢山出ていた、ハワイアン・モナークも、今は売り出し物件がすごく少なく、しかもかなり値段が上がってきています。

値段が高くなりすぎたのは、分かるのですが、値段が下がる要因は今のところ、何もありません。このまま待っていても、値段が上がるのを待っているのと同じです。

ハワイに別荘を持ち、好きなときに使えて、使っていない時は、バケーションレンタルとして貸し出せるのは理想的だと思います。でも、そのような物件は数が限られており、人気があるため、今後も値上がりを続けるでしょう。

値段が上がりすぎたから、と言って、値段が下がるわけではないのです。ご自分のお目当ての物件が出てきたら、できるだけ早めに買っておかれることをおすすめします。

 

 

ハワイでの貧困の基準

アメリカだけでなく、日本でも貧富の格差が大きく広がっているようですね。去年、日本に行った時に会った昔の友人の二人が生活保護を受けていて、少なからずショックを受けました。ハワイでも、最近までホームレスの住処となっていた、カカアコの海側ですが、道路を挟んだ、そのすぐ山側には、ワイエアというハワイで一番値段の高いコンドミニアムが建ち上がりました。

さて、州政府が最も力を入れなければならない部分は、教育だと私は信じていますが、ハワイの教員の給料は最低時給かと思うほどの少なさ。これでは先生達は、仕事が終わったあと、アルバイトに行かないと、食べていけない、ということで、先生達がデモ行進して、政府とかけあい、やっと５万ドルの年棒を約束してもらいました。州政府は、先生達と合意をしたものの、財源が今のところない、と言っています。最近、たくさんのコンドミニアムが立ち上がり、固定資産税の増収がかなりあったと思うのですが、それらの税収はどうなっているんでしょうね？いつも「金がない、金がない」と言っています。トランプタワーやリッツカールトンなどのホテルコンドの税金は、リゾートカテゴリーになるため、すごく高いんです。例えば、トランプタワーの税金は、月々＄800ドル～＄4000ドル以上という高さ。ホテルコンドは、まだあといくつか建ちますので、州は儲かって笑いが止まらないのかと思いましたら、いつも足りない足りないと言います。

話がそれましたが、先生達のお給料がやっと５万ドルになったと、喜んでいると、今日のニュースでハワイでの貧困の基準が乗っていました。家賃の額を基準にしているそうです。それによると、ハワイでは、8万ドルの年収があっても貧困世帯になるそうです。先生達の年収が上がっても、共働きでないと、極貧家庭になってしまうんですね。。。何でも高すぎるのが問題なのですが、何とかして、家賃や物価の上昇を食い止める手段はないものでしょうか？

それにしても、先生達がデモ行進して戦わないと、食べていけるだけのお給料がもらえない。私の友人でシングルマザーの人が二つも仕事をかけもちで、休みなしで働いていて、いつも疲れきっている。彼女の望みは、「休みが欲しい」ということ。。。。こんな世の中、まちがっている、と思うのは私だけでしょうか？

ハワイらしい日

ここのところ、お天気もよく風も貿易風が少し吹いていて、とても気持ちのいい日が続いています。少し前までは、風向きが逆でヴォグで、その前は雨風が強くお天気は不安定でした。

今日の日曜日は、とてもきれいで、ハワイ中がきらきらと輝くような美しさ。ワイキキのビル街でも、通りのパームツリーが風にゆられて美しい景色をかもし出し、本当にハワイに住めて幸せと思いました。春休みの最初の日曜日、ハワイに住んでいる人も、どこかよそからハワイを訪れている人たちも、たっぷりと太陽を浴びて、ハワイを満喫したことでしょう。

私はいつものようにお客様の用事で走り回っていました。雑用と言えば雑用。でも、これも仕事の一部と考えています。先週、クローズした物件が一つありますが、クローズ後は色々な手続きや何やかんやでバタバタします。それに加えて、もちろん私の売り物件のショーイング、ちょうど税金の季節なので、税金のことでお客様からの相談があったり（税金に関しては私の免許ではアドバイスはできません）、日本領事館につれていってあげたり、アメリカ本土から車が届いたお客様が車を取りに行くお手伝いや、その他もろもろ、お手伝い、お手伝いの毎日です。

一つ物件をクローズする度に、そのお客様との信頼関係が深まり、本当にこの仕事は奥が深いなあと思います。私と一緒にビジネスをやりたい、と言って下さるお客様も沢山いらっしゃいます。ハワイ語でいうと、「オハナ」という人間関係。それが広がっていくことが私にとってはかけがえのない財産になっています。

昨日のアラモアナビーチでのサンセット。とてもきれいでした！今日はどんなサンセットだったのかな？

日本の税務署にばれないように購入する方法

この冬は、風があるので、けっこう寒いです。朝などは、１５度ぐらいまでに冷え込むこともあります。でも、やっと普通の冬が来た、という感じがするのです。ここ2、3年は異常気象が続いていましたから。

さて、日本のお客様から時々聞かれることがあります。

「日本の税務署にばれないように物件を購入する方法」です。

ハワイの物件の所有情報は、パブリックレコードになっていますので、誰でも見ることができます。つまり、誰が何を持っているか、誰でも調べることができます。で、日本の税務署は、それをちゃんと見ているそうです。実際に税務署の方でお客様がいて、そう言っていました。日本人の名前で、タックスの住所が日本になっていたら、まちがいなく、日本人が所有していると分かります。

ばれないように買う方法が全くないわけではありません。自分の名前が出てこない外国法人の名前で買うのです。実際にそれをされたお客様もいます。タックス・ヘイブンといわれる所が地球上に何箇所かにありますが、そこにオフショア・カンパニーを持たれていましたので、その会社の名義で買われました。

オフショア・カンパニーを作ること自体が違法ではありませんので、これに文句をいう人はいないと思います。

でも、税務のややこしさなどから、私はあまりそれをおすすめできません。

最近は皆さん、税務署をあまり気にせずに、堂々と買われる方も多いです。といいますのも、日米租税条約という税金に関する二国間の取り決めがあるので、申告さえきちんとしておけば、どちらかの国で税金を納めればいいようになっています。二重に納める必要はないのです。

不動産を買うために、日本から送金しますと、額が大きいため、必ず税務署から「お問い合わせ」が来ます。日本人が外国の不動産を買ってはいけないという法律はありませんので、「お咎め」は、ありません。

「お問い合わせ」が来た時に、正直に「ハワイの不動産を買った」と言えばいいのです。何の問題もありません。

実際に、カナダ人に次いで、外国人としては日本人が二番目に多く、ハワイの物件を買っています。沢山の日本人がハワイの物件を所有していて、ほとんどの人は、個人名義で所有されています。

オフショア・カンパニー名義で、買われた方がもう一人いましたが、こちらの方は、税務を引き受けてくれる税理士さんがいませんでした。

ですので、私としては、脱税や悪いことをしているわけでもないので、わざわざ、税務署から隠れて物件を買う必要はないと思っています。

 

 

 

 

誰も払いたくないお金

不動産取引中に、時々誰も払いたくないけれど、誰かが払わなければならないお金が出てくることがあります。

例えば、シロアリ検査は、取引の割と最後の方にやりますが、ローンのクローズなどに時間がかかってしまい、シロアリのレポートが期限切れになってしまったことがありました。それで銀行から、もう一度、シロアリ検査をやり直してレポートを出すように言われました。シロアリ検査のレポートは有効期限が短いのです。

売買契約書では、シロアリ検査代は、売主が払うことになっていたので、売主に再度のシロアリ検査の依頼と代金の請求をしたところ、すでに一度払っているのだし、二度も払えとは契約書には書いていないので絶対に払わない、と言います。買主は、これは売主の費用でやるものだし、契約書でもそうなっているので自分は払わない、と言います。

また別の件では、売主がリースバック（登記後もなんらかの都合で売った物件を買主から家賃を払ってしばらく借りること）をしたので、家賃が発生しましたが、売主のエージェントが作ったリースバックの書類に不備があったため、約500ドルの家賃の差額が発生し、それを売主が請求してきました。しかし、買主の方は契約書に基づくと、それを払う義務がないため、買主は払わないと言います。

他にも、税金や修理代のことでどちらも払いたくないお金が発生した場合がありますし、それ以外にも色々とありました。

そのような時は、私に払える範囲の金額なら、私が払うことにしています。取引中には、必ずなんらかの問題は発生し、売主と買主のケンカになってしまうこともありますが、なるべくなら、お客様には、気持ちよくご購入いただきたいと思っています。ケンカになって売主のことが大嫌いになってクローズする、というのは私から見るとあまり理想的ではありません。

「売主がこんなにもよくしてくれた、いいディールだった。これを買って得をした、本当によかった。」という気持ちでクローズに望んでいただくのが一番理想的ですが、毎回そうなるとは限らないのです。中にはひどい売主もいますし、ひどいエージェントもいます。取引に関することは、隠さずにクライアントに言わなければなりませんので、クライアントが怒ることもよくあります。

でも私の少しの努力で何とかなるもの、また、気持ちよく取引を終了させていただけるものでしたら、私が何とかさせていただく事もよくあるのです。

Eメールも出来ないエージェント

今回、取引をすることになった中国人のエージェントはEメールさえ出来ません。私が送ったEメールは、読むことができるようで、Eメールを見たあとは、電話をくれますが、自分からEメールを出すことが出来ないようです。

私達エージェントは、電話など口頭で交渉をすることは禁じられており、全ての交渉は書面で交わします。いつ、何を言ったか、どんな交渉をしたのか証拠が残るわけですが、このエージェントさんは、全て電話でやりたいようです。

今は遠隔でのサインのやり取りは、全て、ドキュサインというデジタルでサインをする、簡単な方法でやっています。今までですと、Eメールで書類を送り、それをプリントアウトして、サイン、それからまたスキャンしてEメールで送り返す、というかなり手間のかかる方法を取っていましたが、今では、ペーパーレスが主流になっていて、ドキュサインでサインをすることが主流になっています。

何とか売主にオファーを送ることがはできたようですが、売主がスキャナーを持っていないとのことで、ファックスで送り返したと言うのです。ところが、送り返してきたのは、エスクローに送り返してきて、それを私に送るようにエスクローに頼んだそうです。

でもそれはエスクローの仕事ではありませんし、売主のエージェントと買主のエージェントの仕事ですので、エスクローにそれを頼むのは間違っています。エスクローに書類を送るのも、Eメールを使うのが普通ですが、この人は、わざわざエスクローオフィスまで（何故か）「持って」行ったそうなのです。

３０年も前からこの仕事をしているとのことですが、その間、やり方はずい分変わったはずです。今では、コンピューターやEメールが出来ないと、まず、エージェントとしての仕事は出来ません。出来ないのであれば、何故、習いに行かなかったのでしょうか？

３時間ほど前に電話あって、今からオフィスに行って、売主がサインをした契約書を送る、と言っていたのですが、まだ来ません。それなのに、今日、一緒にランチをしましょう、と。。。大丈夫かなあこの人。。。ランチよりもまず、サイン済みの契約書を送って下さいと頼みました。このエージェントは、自分のコンピューターどころか、携帯電話も持っていないとのこと。この二つは、エージェント必須の商売道具です。

本当に色んなエージェントさんがいますが、もっとひどいのもいましたよ。やっぱり中国人で、中国系の不動産オフィスのブローカーまでやっている人なのですが、Eメールには全く返事がないので電話をしたら、すぐに切られて、少したってから、彼女のアシスタントみたいな、少し英語の出来る男性から電話がかかってくる、という調子でした。英語は全く分らないのでしょう。どうやって免許を取ったのか、不思議ですが、おそらく身代わりを使ったんでしょうね。中国人は良く似た人が沢山いますから。免許取得の際の本人確認は、IDだけでなく、指紋などの認証も必要かも知れません。