How Crazy is Market?

今年は元旦からオファーを二つ書いて、その後も色々な案件が入ってきたりして忙しくしていました。二つとも、行けそうです！

最近は、友人とリタイアについて話す事も多いのですが、もうそういう年なのですね。何人かの友人は、ハワイは物価が高すぎるので、老後は日本に帰るという人もいました。アメリカ人だと、お金のある人はハワイ、そこまでない人は、コスタリカあたりでしょうか。

物価はまだまだ上がりそうですが、何と言っても一番値上がりしているのが不動産です。これは間違いありません。食用油が、この何年かで1ドルぐらい値上がりしたとか、ミルクの値段が上がったとか、野菜がまた高くなったとか、色々と値上がりしていますが、何ドルか、の世界。反面、不動産は、10年で2倍になって行っています。

物件によっては、1年で10万ドルも上がった物もあります。買主のお手伝いが多い私としては、なるべく値上がりはして欲しくないのですが、異常な値段になってしまっています。

最近、取引の多い、アラモアナホテルは、最初の値段は10万ドルほどでした。12、3年ほど前の話です。今は、スタジオタイプで、20万ドル弱～30万ドル強、という値段になっています。

一戸建てだと、ホノルルでは土地のバリューだけでも80万ドルというのがざらにあります。もう、クレージーとしかいいようがありません。

完全な売り手市場のハワイでは、一つの売り物件に、オファーが殺到する事も珍しくありません。一度、私のクライアントがオファーを入れようとした時の話しです。

売主のエージェントに、いつものようにまずオファーの状況を聞きました。もうオファーは来ていますか？と。。。。返ってきた答えにびっくりです。

売主のエージェント「もうオファーがすごい沢山来て、困っています。今から売主と、どのオファーを取るか話しをするところです」

私「私のクライアントもオファーを出したいので少し待ってくれませんか？」

売主のエージェント「もうすでに、売り出し価格以上のいいオファーが沢山来ているので、もう要りません」

私「とてもいいオファーですよ。何とか待ってくれませんか？」

売主のエージェント「オファーが来てしまったら、いちいち返事をしなければならないので、大変なんです。お願いですから、オファーを持って来ないでください」

私「・・・・・・・・」

この物件だったら、おそらくすでにオファーは来ているだろうと、予想はしていましたが、ここまでとは！！

何度も言いますが、本当に買いたい物件があったら、あまり交渉をしようとすると、買い逃してしまいますよ。

と言っても、交渉が全くできないわけではありません。今契約中の取引は、売値から7万5千ドルも低いオファーを出して、そこから交渉を始め、結局5万ドルも低い値段で売主に合意してもらいました！物件によっては、交渉可能です。その辺りは、私はよく分かっていますので、交渉できる物は出来る限りの交渉をしますよ！

Happy Thanksgiving!!

Happy Thanksgiving!

とうとう感謝祭ですね。今年ももう一ヶ月ちょっとで終わってしまいます。いつもの年は、11月に入ってすぐにクリスマスの準備を始めるので、今ぐらいには、半分はクリスマスの準備が終わっているはずなのですが、今年は9月ぐらいから急に仕事が忙しくなり、まだ何にも手をつけていな状態。さてさて、今年のクリスマスはどうなるのか。。。。まあ何とかなるでしょう。

まあ、色んなことが起りますね。色んな人もいますしね。それが人生なのでしょう。ブログにも書きたい事は沢山ありますが、書く時間がないのが現状です。今日は感謝祭ですべてお休みなので、今日こそは、普段時間がないと出来ない事をしようと思っていたのですが、もう今日も半分すぎてしまいましたね。ブログを書いて終わりそうです。笑

最近特に感じる事は、違和感がなくなってきた事です。この仕事を始めてから、ずっと違和感がありました。というのも、この業界もタイムシェア業界と変わらず、実績や成績が重要視されます。大きな会社に属すると、特にそうです。賞をもらうのは全て、売り上げが高いエージェントです。一つだけ、アロハアイナという、投票で決まる賞もありますが、ノミネートされた人にみんなで投票しましょう、と会社に一斉に声をかけるので、不動産会社の人たちの票で決まってしまいます。お客様が選ぶのだったら分かりますが、そうではありません。

売り上げが高いエージェントがいいエージェント。そういうこの業界の常識に、どうしても違和感を感じずにいられませんでした。ドクターを選ぶ時に、そのドクターがどれだけお金を儲けているかで選ぶ患者さんはいるのでしょうか？

不動産エージェントは、こうでなければならない、という無言の了解のような物があります。服装だけでなく、私が一番最初に所属した大きな会社では、他のエージェントから客を取る方法まで習いました。このような会には顔を出して名刺を配る、とか色々と、不動産エージェントとして取らなければいけない行動が沢山あることを学びました。

今の私はそのような「不動産エージェントはこうでなければならない」という基準は全て無視しています。大きな会社に所属している人は、多分、今ぐらいから、来年の目標を決めさせられてそれを実現するための方法を考えたりしているのでしょう。ミーティングやトレーニングでそういう事をやっているはずです。私もずい分やってきました。でもビジネスゴールを作ることはできても、その通りには行った事がありません。お客様の都合があるからです。

はっきり言って落胆したことは、この仕事は、営業が90％以上だ、ということです。私は自分は営業が苦手だと思っていました。営業だけしかしないエージェントも多くいます。取引契約（エスクロー）のことは会社の中のエスクローをやってくれる部門に任せて、契約に入ったとたん、出てこなくなるエージェントです。大もうけしているエージェントの中には自分でエスクローをやる人はほとんどいないと思います。その人たちの中には書類など全くできない人もいますし、契約事項を守れない人も沢山いることを見てきました。

不動産取引という仕事には、大きな責任が伴います。それをきちんと出来る自信はあります。でも、大きな会社で重宝されるのは、良い仕事ができるエージェントではなく、営業が得意なエージェントです。売り上げが多いと会社の中で大切に扱われ、訴訟に巻き込まれても、弁護士を取り揃えているのでエージェントには「全く心配しなくてもいい。会社が守ってあげるから」と言って、営業活動を奨励しています。たとえそれがお客様との訴訟であっても、です。私はその逆で、最初の年は売り上げが本当に悪かったので、会社は「いつでも辞めてくれ」という態度。実際にクビを切られた人もいました。

そのような、売り上げ重視、という不動産業界の常識が、私にこの業界にいる事への違和感を感じさせているのでした。

最近、強く思うことは、人生は本当の自分を生きるための旅なのだ、という事です。最近までは色んなそれ以外の目標のようなものがあって、何歳までにいくら貯めてリタイアしたい、とか、あったのですが、今はそれもなく、本当の自分として生きること、これが人生の目標になっています。そしてそれが、少しづつですが、出来るようになってきました。リアルターは、こうでなければならない、というのが、ほとんど無くなってきたんですね。

仕事も、売り上げ目標なんか、全く作りません。無理にクライアントを増やす努力ももうしないでしょう。でも、本当の自分を生きるようになってから、私が売り上げを伸ばす努力をしなくても、お客様の方から私にやってくるようになりました。

最近では、投資物件をずい分前に買っていただいた方からの連絡で、お友達がハワイの投資物件を買いたいので手伝って欲しいとか、最近離婚したばかりで絶対に買うわけがない日本の友人がハワイの物件を買うと言い出したり、他のエージェントと知り合いなので私から買うはずがないと思ってた人が、「かよさんから買いたい」と言ってきたり、また、2年前に買われて、その時は売主がひどくてずい分もめたので、私まで嫌われてしまった感じがあってもうこの人は何も私には言ってこないだろうと思っていた人が、何人も何人もお客様を紹介してくれたり、また、3年前にご自宅を買われたばかりの方がもう、お家を買い換えたい、と言ってきたり、予想がつかないところから、お客様が私に来てくれます。

なので、この業界の常識を使って営業活動をする事はやめました。広告も小さい物を出していますが、全く反応なし。お金の無駄でしたしもう止めます。

私は私のやり方でやります。私のやり方は、お客様の最大のベネフィットのために最大の努力をし、自分が出来ることは何でもしてあげる。これが私のやり方で、本当の自分としての仕事の仕方。不動産会社で習ったような営業活動は一切やりません。不動産屋さんのような服装もしていないかも知れません。でも、私の仕事に満足して下さるお客様が沢山いて、私も今は違和感もあまりなく、自分らしく仕事が出来るようになりました。これからも、本当の私として仕事をやっていきたいと思います。

今日の収穫

 

Central Ala Moana

次のアフォーダブルが発表になりました。

名前は、セントラル・アラモアナです。説明会に行ってきました。

場所は、アラモアナセンターのすぐ山側、住所が1391 Kapiolani Blvd. になります。43階建てで、天井は普通よりも高いそうです。11階がアメニティのフロア、ペットもＯＫです！

フロアタイプは色々あるようです。ホームページはおそらく、２，３日中にアクセスできるようになります。

60％がアフォーダブルで、40％はマーケットユニットです。全513戸中、310戸がアフォーダブルで、残り202戸がマーケットユニットです。タイプは、スタジオ～3ベッドルームまでで、スタジオタイプは93戸全てアフォーダブルになるそうです。

マーケットユニットも、オーナー居住が義務付けられていますが、収入の制限はなし、以前に持ち家を持っていても大丈夫です。ハワイ在住の18歳以上でなければなりません。

マーケットユニットの値段は、以下の通りです。

１ベッドルーム　580Ｋ～630Ｋ

２ベッドルーム　777Ｋ～998Ｋ

３ベッドルーム　990Ｋ～1398Ｋ

マーケットユニットの受付は、明日の11月12日に始まり、12月11日までに、公証が必要なアフィデヴィットを出していただきますと、先着順に買えるそうです。

アフォーダブルの方は、値段は以下のとおりです。

スタジオ　286Ｋ～399Ｋ

１ベッドルーム　396Ｋ～566Ｋ

２ベッドルーム　493Ｋ～637Ｋ

３ベッドルーム　700Ｋ～708Ｋ

マーケットユニットに比べ、かなりお得ですね！条件はマーケットユニットよりもさらにきびしく、始めてお家を買う方、ハワイ在住者でしかも、市民権か永住権の保持者で、18歳以上。収入の制限は今回は大幅に緩和されて、ハワイ州が決めた低所得基準の80％～140％の方が条件にあうことになります。けっこう収入があっても、その条件に適合する可能性が高いので、ホノルル市内でお家を買うことを予定されている方は申し込んでみてはいかがでしょうか？

Best October

11月と12月にクローズ予定の契約が６つあり、今かなり忙しいのですが、この忙しい時に限って、波がすごく良くて、もちろん仕事が優先ですので、その合間に、何とか昼間サーフィンに行く時間を作って、夜は夜中までペーパーワークをしている今日この頃です。

11月初旬にクローズ予定の二つは、書類もほぼ揃い、送金も終わって、あとはファイナル・ウォーク・スルーと、公証を受けた書類を日本から送り返してもらうだけ。少し落ち着きましたが、あと、二つほどエスクローに入るかも。。。

波の方は、こんなにいい10月は今までになかった、というほどね、今月はずっとサウスショアに波がありました。一番良かったのは、最初のスウェルだったかも。水曜日にスリースに行ったという日記を書きましたが、その次の日はさらに大きくなり、息子の友達は、カイザースのインサイドで、リーフに張りつけになって、水面に上がって来れないまま、セットの波2本に巻かれて、死にそうになったそうです。あんなに怖いカイザースは初めてだった。8フィートは軽くあったと言っていました。

そのスウェルの後も、またすぐにいいスウェルが来て、スリースに行きました。その時はすごく混んでいて、波は思ったよりも小さめでセット4フィートぐらいでしたが、いい波には乗れませんでした。まあ、スリーズはいつも混んでいると思っておいた方がいいでしょうね。

お風呂の後、鏡を見ると、なんと体がアザだらけ。。。。太もも、すね、腰、脇腹と大きな黒いアザが。。。サーフボードと一緒に巻かれると、こうなってしまいます。なるべく、出来るだけボードから離れるか、しっかりとボードを持って巻かれているつもりなんですが、波の力が強いので、どうしようもありません。顔にも一度、ガーンって当たって、鼻が折れたかと思ったんですが、これはあんまりアザにならずにすみました。というか、日焼けで色が黒すぎてアザが目立たなかった。（笑）もしも誰かに「どうしたの？」って言われたら、自分のサーフボードが当たったって言うのは恥ずかしいので、ダンナになぐられた、と言おうと思っていました（笑）

先週も木曜日からスウェルが来るとの予報だったのですが、そんなにもサイズは上がらず。でも金曜日は4フィートぐらいにはなったようです。そのスウェルも徐々に小さくなってきています。これがおそらく今年最後のサウススウェルだったんでしょうね。。これから春までは、サウスはあまり波が立たないと思います。

ノースショアは始まっていて、冬のサーフィンシーズンの訪れを告げる、ＨＩＣプロがサンセットビーチで行われています。

この大会は、ＣＴ（世界のトップ100人の大会）ではないのですが、いつもいい波に恵まれます。ハワイのプロサーファーやジュニアプロが沢山参加します。それから日本からも毎回何人か参加しています。スケジュールなどチェックして、見にいける人は行ってみたらどうでしょうか？

ＨＩＣプロ

そしてもうそろそろ、ＣＴのプロ達が、ハワイ入りしてくる事でしょう。ＨＩＣプロの後は、ハレイワ、サンセット、パイプラインのトリプルクラウンが続きます。大会も見に行きたいですが、もう少し仕事が落ち着いてからですね。落ち着くのかな？？

 

‘A’ali’i Ground Breaking

今日は、アアリイのグラウンド・ブレーキングに行ってきました。

私の嫌いなアホの市長も来て、式が始まる前に話しをしていました。

敷地の方はかなーり広いですね。コンド１棟分とは思えないほど広いです。アアリイは戸数が多いので、それで広いのでしょうか？

ハワードヒューズの関係者やオーナーさん、エージェントさんなど、沢山の人が来ていました。

Inspection

今日は日本のクライアントの代行で、アエオのインスペクションに行ってきました。

アナハとワイエアの間から海もバッチリ見えます！

アナハとホクアの間からは、マジックアイランドも見えて、ボウルスの波も見えます！

お部屋もきれいに仕上がっていて、すみずみまでしっかりと見てきましたが、傷や汚れもほとんどなく、安心しました。クライアントもきっと満足すると思います。

正面玄関などまだ工事中でしたが、完成が楽しみです！来週、もう一つ、行ってきます。

インスペクションの後、アエオの1階にオープンしたホールフーズに行ってみました。すごく広い店内。オーガニックは高い、というイメージがありますが、物によっては安いです。でもお目当てのオーガニックチキンは売り切れでした。。。。

アアリイのニューモデルルーム

今日は、新しいモデルルームを、アアリイを買われたお客様と一緒にプレビューに行ってきました。

実際の大きさと間取りの１ベッドルーム、２ベッドルーム、スタジオのモデルがありました。

内装全体が白が基調で、マーブルが美しいキッチンに仕上がっています。家具だけではなく、キッチン用品全てがついています。また、リネン類やタオルまで。

スタジオは小さすぎると思っていたのですが、マーフィーベッドを引き出してきても、十分な広さがあります。これなら、２人でも十分生活できそうですし、おすすめできると思いました。

２ベッドルームだと、リビングルームも広い！カウンターでも食事ができますが、ダイニングテーブルもあります。

アアリイは、もうかなり売れていますが、まだ少し残りがあります。ご興味のある方はお早めに。スタジオの値段は514Ｋ～、１ベッドルームは、753Ｋ～、２ベッドルームは、1060900～となっています。

理事の総入れ替えが必要なアイランドコロニー

先日、アイランドコロニーの内部の紛争について記事を書きました。

その後、私のクライアントで今もアイランドコロニーをお持ちの方、お二人からの依頼で、次回のミーティングのためのプロキシ（委任状）を集めるために、日本語での手紙を書いて欲しいと言われました。

はっきり言って私は部外者であり（アイランドコロニーのオーナーでもなければ、ボードメンバーでもありません）私がしゃしゃり出て、また何か誤解を受けたら、、、と少し迷いがありました。実はその少し前に、100％の善意でやったことが、とんでもない誤解をうけて、大変な目に合ったばかりだったからです。

しかし現状のあまりのひどさに、日本人のオーナー様への手紙を書くことにしました。アイランドコロニーの日本人のオーナーさんは、日本在住の方だけでもざっと数えて200人いました。

ホテル側に寝返った理事達の不正は、色々ありますが、まず、ホテルのロビーに買った家具。どう見ても、２，３万ドル以上には見えませんが、何と、12万ドルで、理事の妻の会社に発注しています。支払いは、もちろん、管理組合のお金、つまりオーナーさん達のお金です。

また、廊下の写真も、ホテルに寝返った理事の身内が写真家なので、法外な値段で写真を発注しました。それが条件でホテルに寝返ったそうです。

また、ウィリアム・タナカというホテル側の悪徳弁護士に、毎月何もしなくても、短期貸しのオーナーからロイヤリティーと称して無理やり徴収したお金が入金されるシステムも作りました。まるでヤクザのみかじめ料です。これによって、短期貸しをしているオーナーさん達は怒り狂っています。

幸い、私のクライアントは、お二人とも、非常に英語が達者です。状況をよく把握して、現状がどうなっているかを教えていただき、一緒に手紙を作成しました。手紙の内容は、今何が起こっているのか、現状をお伝えし、次回のミーティングが非常に大切なので、委任状を出して欲しいこと、それと委任状の書き方や送り先を付け加えました。

ちょうど仕事が忙しくなってきたので、手紙の郵送の方は、リアルターで、アイランドコロニーの所有者でもあり、管理もしているスザンに任せました。リアルターだったら、簡単にオーナーの住所にアクセスできるからです。（タックスデータはパブリックなので、誰でもアクセスできますが、少し見づらいです）

お手紙が届いたあたりから、ハワイ在住のオーナーさん、日本のオーナーさんから、毎日のように、プロキシが届きはじめました。そうですね、私のところには、全部で40人分ぐらいは来たと思います。

今まで委任状を出したことがなかった日本人のオーナーさん達も、事情が分かって、何をするべきかを理解したら、委任状を出してくれることが分かりました。

驚いたことに、中には１０年も続いていたホテルとの係争の事を全く知らないオーナーさんもいました。買った時に担当のリアルターから説明はなかったのでしょうか？ビルの中では訴訟はよくありますが、買われる方は、やはり心配されますので、何の訴訟が起こっているかは、私はきちんと調べてクライアントに知らせます。それは当たり前の事だと思っていました。

また、私からの手紙を読んでも、全く知らない人から来た手紙を読んでそれを信じるのは少し無理があるかも知れないので、私のクライアントと協力して、ハワイの日本人リアルターに働きかけました。自分のエージェントから言われたことだったら、誰でも信じるでしょうから。

中には協力してくれるリアルターもいましたが、驚いたことに、私には関係ない、と言わんばかりのエージェントも多数いました。自分のクライアントが買った物件に問題が起こっていて、このままだと資産価値が下がるかも知れないというのに、自分のクライアントに説明をして、委任状を出すようにアドバイスをする事がそんなに難しいことなのでしょうか？高額物件を沢山売っているエージェントや不動産会社は、アイランドコロニーのように高額ではない物件のお客様は大事にしないようです。それでもスタジオで30万ドル前後するんですよ。。。

さて、いよいよ明日がスペシャルミーティングの日です。委任状は何とか集まったようです。このミーティングによって、不正を働き、アイランドコロニーのオーナーさんからお金を絞り取る悪い理事達をクビにして、ボードメンバーの総入れ替えが行われます。あとは、長年、オーナー達の立場に立ってホテルと戦ってきた、理事長のマイケル・ジョセフォスキー氏が暗殺されない事を祈るばかりです。

ホテル側のロビーに新しく設置された、12万ドル（約1500万円）の家具

ワイアラエＧＣの物件

今日は、クライアントからの依頼で、ワイアラエＧＣに隣接する物件の下見に行ってきました。

お庭の外は、13番ホール。海も少し見えます。

でも、建物は1962年のオリジナルのまま。非常にコンディションが悪く、大改装あるいは、建てかえが必要です。住むことができないほど古くて汚いです。でも、最近まで非常に安い値段で長期のテナントさんが入っていたとか。持ち主は日本人で、改装をして使うつもりだったそうですが、気が変わって、そのままにしてあったそうです。

このような物件は、土地だけの値段で安く買い、豪邸を建てて高く売るのがいいと思います。土地の評価額は、2,435,000ドルですが交渉できそうな感じです。たぶん私のクライアントは買わないでしょうが、おそらく投資家が買って、建て替えて高く売るでしょうね。

今日は息子がタコを採ってきたので、ディナーはタコのから揚げです。

アイランドコロニーの内部の紛争

ご存知の方も多いと思いますが、ワイキキの人気のコンドミニアム、アイランドコロニーではずい分前から訴訟があり、ホテル側（ホテル名：アクア・スカイライン、組織名：アイランドコロニー・パートナー）とオーナー組合とが、短期レンタルに関しての紛争をしていました。

4月の終わりにボードミーティングがあり、この紛争は一応解決をしたのですが、十分委任状が集まらなかったため、ホテルが勝ってしまいました。組合が権力を失い、ホテル側が実権を握ってしまったため、ホテルは短期レンタルのオーナーさんをとことん苦しめるようになりました。

私のクライアントでも何人かアイランドコロニーを持っていらっしゃいますので、人事ではありません。あまりにも無謀なホテルからの要求に、おそらくこれは、集団訴訟になる可能性があると思います。すでに何人かのオーナーさんは立ち上がって、結束を呼びかけています。

ホテルが実権を握ってしまったため、短期貸し出しをしているオーナーさんには、なんだかんだと理由をつけ、不当にお金を要求し、その額は半端ではありません。一例をあげますと、レンタル管理の会社から、全てのベンダー（掃除、修理、改装など全て）を登録して、一人につき50ドルの登録料を取ります。

それ以外には、みかじめ料みたいな物を5年間先払いで請求したり、やってることはむちゃくちゃです。

また、フォブキーは、それらの登録が全て終わった人しかもらえない。つまり、ホテルの言うことを聞かないと、自分の部屋にも入れない、という事態になってしまいました。

集団訴訟は、お金がかかりますが、ホテル側に要求された金額を見ると、集団訴訟を起こして、オーナーさん達のベネフィットになるようにするべきですね。

このままホテルが実権を握り続けると、物件の価値も下がるでしょう。ホテル以外には短期貸しができないとなると、売りたい人は増えても、買いたい人は減るかも知れません。今回の決定で、私のクライアントも、売るか、長期レンタルに切り替えるか、ずい分悩んでいました。

また、ホテル側に買収された人も何人かいて、その証拠もあります。あまりにも横暴なホテルのやり方に、多くのオーナーさんは怒っています。

私もオーナーさんの結束のため、何か力になれることがあれば何でもやりますと、組合側に伝えてあります。

アイランドコロニー

最近のハワイ

今年は本当に雨が多く、もう５月だというのに、ダイアモンドヘッドは、グリーン、雨季の色をしています。昨日までのゴールデン・ウィークも、雨だったりお天気はぱっとしませんでしたが、今日は、久しぶりのハワイ晴れ。風もトレードで、ハワイらしい気持ちのいいお天気になりました。

最近の不動産は相変わらず、値上がりを続けていますが、新築物件も沢山建ちあがってきているため、物によっては値上がりしていない物件もありますね。あまり値上がりしない物としてはやはり、リースホールドの物件、維持費（メンテや税金）があまりにも高い物件などはあまり値上がりをしていません。ハワイの不動産の魅力は何と言っても値上がりです。今までの統計を見ていると、だいたい１０年で倍になっています。ここまで値上がりしたのにまだ上がるのか！と驚く方もいるかも知れませんが、まだ値段は上がると思います。

先日はハワイ島でキラウエアが噴火して、パホア地区で強制避難命令が出ました。何軒かの家は燃えてしまったそうです。地震と噴火は日本でもニュースになったようで、お客様や友達から、大丈夫か？と心配の連絡をいただきました。オアフ島はまったく大丈夫です。

今回の噴火はメインのハレマウマウ火口でなく、イースト・リフト・ゾーンという、煮えたぎるマグマの水脈（？）のようなところがあるのですが、その上にはいくつか亀裂があり、煙などが出ることがあり、最後の亀裂の部分から噴火を始めたそうです。キラウエアは1983年から休むことなく噴火を続けていますが、今回はまた新たに大量の溶岩を噴出し、集落を飲み込み、道路も閉鎖されてしまいました。

最後にハワイ島に行った時、3年ぐらい前だったでしょうか、キラウエアの火山国立公園を訪れ、ハレマウマウ火口の近くにも行きましたが、火山公園のあちこちで、地面から煙が上がっている、スチーム・ベントという物を見ました。火口以外は、しっかりした大地のように見えても、この下にはまだ燃えたぎるマグマが流れているんだと実感しました。

ハワイは自然災害が少ないところというイメージがありますが、２週間ほど前には、ゲリラ豪雨で、カウアイ島がやられて、こちらも家が大雨や洪水、鉄砲水などでいくつも家がつぶれてしまいました。洪水保険はとても高いので、保険に入っていなかった人も多いそうです。

 

私は駆け込み寺？

私のところには、他のエージェントで失敗したお客様がよく来るんですが、先週も、購入とレンタル管理を他のエージェントで失敗された方が来ました。この方は、２年ぐらい前に節税用の物件を買われたお客様からの紹介です。

すごく大きな会社で、日本にも支店がある、しかもレンタル管理もやりますよ、という大きな広告を出している会社なので、安心してそこで買ったそうです。ところが、買ったあとは、ほったらかしにされて、レンタル（バケーションレンタル）の方も、ほとんど貸し出しておらず、大赤字。それで、私に以前のお客様から連絡があり、紹介されました。新しい管理会社への移行をお手伝いしましたところ、もう一つハワイに物件を買いたいとのことです。

前回のブログ記事に書いたお客様も、他のエージェントで失敗しそうになった方。一度お仕事をさせていただいたら、どのお客様もずっと私を信頼して売買のときには声をかけてくれますし、ずっと私を使っていただけるという自信はあります。ただ、自分ができることを一生懸命やるだけのことなのですが。。。

お客様からお預かりしている老猫モカさん。お庭が大好きです。

 

エージェントの仕事はどこまで？

今日のイースターサンデーは、ハワイはどんよりと曇っていて、雨は降らないものの、ぱっとしないお天気でした。早いものですね。３月が終わってもう４月です。

先日は新しいお客様に、私の仕事はどこまでか？と聞かれました。その方は、少し有名な方で、本も書く方です。大きな会社に所属する、有名なエージェントがいたのですが、とてもサービスが悪く、家を売り出すのに、水漏れの修理をしなければならないが、保険屋と話しもしてくれないそうです。色々とやることが多すぎて、パニックになって私に電話をしてきました。

去年、売り出した物件がエスクロー中に上からの水漏れがあり、売主さんは日本在住の方でしたので、修理の手配など全部私が引き受けたことがありました。というか、私以外に誰もやってくれる人がいませんでした。あれはかなり大変でした。何故なら、売主さんはもう売るからと、保険を止めてしまったし、上のオーナーは韓国人で自分の保険屋が誰か知らず、いい加減な仕事をするプラマーを雇って適当な修理をしたため、水漏れが止まらず、ダメージが大きくなってしまいました。通常は双方の保険屋同士で話しをするので、そんなに私は大変ではないはずなのですが、上のオーナーの保険屋が誰なのか見つけるところから始まって、修理を終えるまで、かなり大変でした。

新しいお客様にも、私ができる事は何でもします、とお答えしました。お客様は安心して、サービスの悪いエージェントを首にして、私を雇うことにし、仕事に集中できるようになったそうです。

実際、私がやっている事を見て、そんな事まで手伝うんだったら有料でやればいいのに、と言われたこともあります。でも、直接仕事とは関係ないことであっても、私ができる事は全てする、というのが私の仕事のやり方です。

今は、日本に出張中のお客様のネコちゃんをお預かりしています。うちには鳥のチビちゃんがいるので、最初はお断りしたのです。するとキャットクリニックに預けることになったというので聞いてみたら、ずっとケージの中だといいます。それはネコちゃんがあまりにも可愛そう。。。２，３日ならともかく、２ヶ月も出張なのですから、もし私の部屋にいてもらう、ということでいいなら、お預かりします、ということになりました。私の鳥は、ケージに入らない子なので家の中で放し飼いなのです。なので少し不自由を感じるかも知れませんが、私の部屋の中で、ということになりました。クリニックのケージよりは２０倍以上広いし、安心して出張に行かれました。

そうそう、この植物が何という物か、分かる方がいたら教えて下さい！

　庭から勝手に芽が出てきたので、鉢に移して育てています。最初は、ランだと思ったのですが、どうも違うみたい。

勝手に出てきた芽を育てていたら、何とグァバの大木になった木。今年はグァバが沢山できそうです！

タイムライン

買いたい物件が決まってオファーを出し、売主との合意ができるとエスクローをオープンします。

以前ですとエスクローの人がタイムライン（契約中のスケジュール）を作ってくれていたのですが、今はもう作ってくれません。ですので私は自分でタイムラインを作って、クライアントにお渡ししています。これがあると、何をいつまでにやらなければならないか、はっきりとわかるので大変助かります。エージェントである私にも便利ですし、クライアントにとっては、大切なスケジュール表となります。

今回も作りました。時々、タイムラインを見て、何を次にやらなければいけないか、チェックします。昨日、見てみたら、あ、まだ家具のリストをもらってなかった、と気がつき、売主のエージェントものんびりしているので、こちらからリクエストしました。

今回の売主のエージェントは、とてもいい人で契約をちゃんとやっていこう、という気持ちが伝わってくるのですが、普段は賃貸を専門にやっている人なので、書類を間違えたり、記入もれがあったりと、売買には慣れていないようです。なので私が牽引して契約を進めて行っています。

インスペクター

アメリカでは、プロフェッショナルとして仕事をするには、どの職業につくにも免許が必要です。ところが、私がこの不動産の免許を取って仕事を始めたころ、ローンオフィサーは、免許が必要ありませんでした。

その事は、2008年にリーマンショックがおこって、サブプライム・ローンの焦げ付きで大変な問題になって、家を買えない人に住宅ローンを出してはいけない（当たり前のことなのですが）、ということで、ローンオフィサーにも免許の取得を義務づけたので、始めて知ったのです。それまでは、会社にもいつもローンオフィサーが沢山いましたし、皆さんとてもプロフェッショナルに見えたので、てっきり免許を持って、仕事をしていると思っていました。その頃、お客様のローンを何度かやってもらったローンオフィサーは、結局、試験に受からず、免許を取れなかったのでローンの仕事をやめたのです。それを聞いて、少しショックを受けました。免許なしで、誰でもやっていい仕事だったのです。

私達、不動産業者は、免許についてはとても気をつけなければなりません。もちろん無免許で仕事はできませんし、免許の保持も、２０時間もの講習を受けて二年に一度の更新をしています。万一、更新が遅れたりして免許がない状態のときに仕事をすると、大変な問題になり、決して安くない罰金を払わされます。

今はローンオフィサーも免許が必要になったのですが、他にも免許なしでとても重要な仕事をしている人たちがいます。ホームインスペクターです。

彼らは、サティフィケイト（証書？）だけでよく、ちゃんとクラスを受けたり、州の試験を受けたりしなくてもいいのです。しかし、インスペクションは、不動産の売買には欠かせない、重要な事項です。

色んなインスペクターにインスペクションをしてもらいましたが、本当に色々です。スタジオの狭い部屋でも２時間かけて検査をする人もいれば、２ベッドルームでも１５分で終わってしまう人もいます。早く終わってしまう人は、やはり見落としも多くて、後でバイヤーさんが困ることもありました。

インスペクションが何故そんなに重要なのでしょうか。それは、インスペクションによって出てきた様々な不具合については、買主のエージェントが売主のエージェントと交渉をして、修理や修理代をリクエストしたりと、交渉になることが多いからです。その交渉に売主が全く応じなかったので、キャンセルになったこともありました。

通常は契約が始まってから２週間以内にインスペクションとその交渉をしますが、その期間内は、契約をキャンセルすることもできます。インスペクションの交渉が終わったら、追加の手付金を入れて、契約を続行させます。インスペクションの次あたりに来るコンドドキュメントでもキャンセルは出来ますが、通常はキャンセルをする場合はインスペクションの期間内にキャンセルするのが無難です。インスペクションは、契約中の一つの山場と言っていいでしょう。

その重要なインスペクションをするのに免許が要らないなんて。。。シロアリ検査官でさえ、免許が必要なのに。

ということで、ハワイ州ではインスペクターにも免許を要するようにする方向でいくそうです。それはとてもいいことだと思います。私のお気に入りのマイクというインスペクターは、すごく丁寧に見てくれて、レポートも読みやすく気に入っていますが、本当に仕事ができないインスペクターもいますので。。。みんながマイクみたいにいい仕事ができると、安心してこの重要な仕事を任せられますね。